전세 아파트 누수 책임 - 아파트 전세 중 누수 발생 시 소유자, 세입자, 아파트 대표회의 등 배상 책임

아파트, 빌라 또는 오피스텔의 화장실, 싱크대, 배관 등에서 누수 발생 시 누가 책임지는지 문제되는 경우가 있다.

결론부터 말하자면, 누수 원인 발생 부분 및 누수 발생의 원인을 누가 제공했느냐 따라 누가 책임지는지 달라진다.

i) 세입자가 누수에 대한 과실이 있는 경우, (예를 들면, 에어컨 실외기 호스 유출구를 베란다에 둔다든지, 배관 또는 방수층(방수막) 등을 부주의로 손상/파괴 했다든지) 세입자에게 책임이 있다.

ii) 그러나, 일반적인 노후나 아파트 자체에 문제가 있는 경우, 소유주 또는 아파트대표회의의 책임이다.

(자세하게는, 누수원인이되는 부분이 전유부분이면 소유주에게 책임이 있고, 누수원인이되는 부분이 공용부분인 경우 아파트 대표회의에서 책임을 진다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정)에 따르면, 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다고 한다.)

일반적으로 발생하는 누수는 전유 부분의 노후로 인한 방수막 파괴나 배관 누수의 경우가 대부분이므로, 보통 집주인이 수리 비용 등을 부담하며, 세입자가 아랫집 누수에 대한 책임을 지는 경우는 상대적으로 드문 편이다.

다만, 위의 설명은 예시적인 것으로, 책임 소재는 획일적으로 판단할 수는 없고, 상황에 따라 달라질 수 있다. 애매한 경우에는 정확한 누수 탐지를 해볼 것을 권장한다.

참고로 민법 758조는 아래와 같이 원칙적으로 점유자(세입자 등)이 배상 책임을 지고, 점유자가 주의의무를 게을리하지 않은 경우 소유자가 배상 책임을 지도록 하고 있다.

제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
②전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용한다.
③제2항의 경우에 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

또한 민법 580조, 582조에는 아래와 같이 하자담보책임을 규정하고 있어, 새로 입주한 아파트 등의 경우 하자발생 인지 후 6개월 이내에 전 소유자에게 하자보수를 요구할 수 있다.

제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

제582조(전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

누수 관련 판례가 스크랩되어 있는 사이트이다.
http://m.blog.daum.net/lee702489/559767

구체적인 관련 판례 등은 구글링을 통해 검색 가능하다.